深圳土拍再现高溢价！新房库存降至7.6个月，背后原因究竟为何？

深圳土拍再现高溢价，新房库存已降至7.6个月。

深圳土地拍卖市场今日再传喜讯。7月7日午后，位于龙华区民治街道的一宗住宅用地经过激烈竞拍，最终以溢价率高达40.74%的价格成交。

这现象背后，主要源于深圳新房库存量的不断减少，截至6月底，其去化周期已缩短至7.6个月，这一情况进一步激化了开发商对于优质地块的竞争态势。

土拍连现大幅溢价

该编号为A802-0309的住宅地块坐落于龙华新城的中央区域，紧邻深圳北站周边，因而备受市场瞩目。包括天健、越秀、深铁、招商、中海、华润在内的六家房地产开发企业均加入了竞拍行列，该地块的起拍价高达16.84亿元。

竞拍结果显示，经过108轮激烈竞价，中海地产最终以23.70亿元的价格成功拍得该地块石家庄市神兴小学，其楼面地价约合38975元/平方米，溢价率高达40.74%。据中指数据库的监测数据，民治板块6月份的新房成交均价约为63848元/平方米，并且去化速度相当迅速；此外，项目周边的二手房价格区间在5.2万元至7.8万元每平方米，这些信息为未来项目的定价提供了重要的参考依据。

据了解，该地块原本是商业办公区域，经过2025年4月的调整，已变更为二类住宅用地。该地块占地面积为2.18万平方米，建筑面积达6.11万平方米，容积率从“2.5”提升至“2.8”。竞得者需承诺提供“交房即发证”的服务，同时保证在1年内动工建设，并在4年内完成整个项目的建设。

值得注意的是，在上个月，深圳成功出让了2025年的第二宗住宅用地，该地块的溢价率甚至超过了四成。与此同时，位于龙华区民治街道的另一宗二类居住用地，在经过60余轮激烈竞价后，最终以比起拍价高出46.6%的溢价率成交。

去化周期缩短

孙红梅，中指研究院深圳分院的高级分析师，指出近期深圳土地拍卖市场出现的溢价现象，这一现象的出现，是由“核心地段”、“低密度高品质”以及“政策优惠”这三方面的因素相互作用所导致的。

孙红梅指出，深圳最近推出的住宅用地普遍下调了容积率，并取消了价格限制，其重点在于提升居住品质，而这宗地块正好符合这一发展趋向。她进一步分析道，随着更多优质地块的陆续推出，深圳的土地拍卖市场将出现进一步的分化现象，核心区域的土地拍卖将持续保持高温，而非核心区域则可能维持一种较为平稳的状态。

孙红梅进一步指出，深圳的新房储备量不断减少，截止到六月底，销售周期已缩短至7.6个月，这一现象使得开发商之间对优质土地的竞争愈发激烈。

通常情况下，若一座城市的房地产市场去化周期超过18个月，便已越过“警戒线”，而保持在12个月以内则被视为较为理想的状况；若周期缩短至6个月以内，则往往意味着供需关系紧张，房价有上升的趋势。

深圳市房地产中介协会的数据显示，2025年上半年，深圳市预售新房的成交量达到了1.65万套，这一数字比2024年同期增长了11.9%。具体到住宅部分，成交量为1.51万套，同比增长了24.4%。然而，若按月度数据观察，预售新房的整体成交量呈现出下降的趋势。就市场结构而言，目前刚需购房者占据主导地位，而改善型需求也在逐渐上升。

深圳市房地产中介协会透露，在中央明确要求“遏制下跌，稳定增长”的政策导向下，深圳房地产市场在下半年有望维持稳定态势。然而，协会从行业内部得知，目前深圳的二手房交易市场正经历“降价以求成交”的阶段，业主在价格谈判上的余地有所增加。此外，市场存在一定的不确定性，因此，市场亟需出台积极的楼市政策，以增强消费者的信心。