广州成全国第二个官宣商转公政策的一线城市？条件你知道吗

继深圳宣布实施“商转公”政策之后，广州也紧随其后，成为全国一线城市中第二个正式公布此项政策的城市。

所谓的“商转公”，实际上是对商业性个人住房贷款转变为住房公积金个人住房贷款这一行为的简称。这一过程意味着贷款人可以向公积金贷款承办银行提出申请，目的是将尚未还清的商业贷款剩余额度，整体转换为公积金贷款。

此类转换通常依赖于特定条件。例如，7月2日，广州住房公积金管理中心对外发布了公告，旨在公开征集对《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（以下简称《意见稿》）的意见。该办法主要针对在广州仅拥有一套住房，并且商业贷款已发放超过5年的个人。在原商业贷款银行同意的情况下，这些人可以将他们的商业住房贷款转换为纯公积金贷款。

相关执行涉及诸多具体要求，并设置了若干关键步骤。比如，若住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）降至75%以下，便启动商业贷款转公积金贷款程序；个贷率一旦达到85%或更高，便需实施一系列防控措施，这些措施包括但不限于对商转公贷款额度进行限制、实行预约申请等；而当个贷率上升至90%或更高时，则暂停相关操作。

众多行业专家指出，广州推行此政策的原因与深圳相似，当地住房公积金的储备量充足，同时，购房者对于降低房贷利率的愿望十分强烈。

以广州为参照，在《意见稿》公布的前数日，广州住房公积金管理中心在年度结息工作完成后公布的资料显示，职工住房公积金账户的存款利率依照一年期定期存款的基准利率，即1.5%进行计算。在2024年7月1日至2025年6月30日期间的这段时间里，该中心向缴存职工发放了共计44.72亿元的利息，这一数额较去年同期增长了7.40%，并创下新的历史最高水平。将2024年的年度利息支付金额与41.64亿元进行对比，这一数额几乎等同于广州市一年内利息支付总额的增长，增幅约为3.1亿元。

缴存总额及余额呈现上升态势，与此同时，个人贷款需求却有所下降，这一现象被视为广州发布的《意见稿》得以实施的重要前提背景。另外，值得一提的是，广州推行“商业贷款转公积金贷款”政策的一个关键动因，就是为了推动消费增长。

《意见稿》对此明确指出，旨在充分展现住房公积金制度在支持与保障方面的作用，以减轻缴存人的住房贷款利息压力，进而推动社会消费的增长。考虑到广州市的具体情况，特制定此实施办法。同时，广州住房公积金管理中心在解读相关政策时也提到，该公告的拟实施旨在缓解缴存人的住房贷款利息负担，并进一步激发社会消费活力。

实际上，业界普遍认为三门峡市农机农垦发展中心，尽管市场对将商业贷款转换为纯公积金贷款的需求一直较为强烈，但这一转变尚未真正实施。近期，随着纾困政策的转向，住房逐渐回归其居住本质，成为普通商品，刚需和改善型需求成为市场主流。此外，住房政策亦开始向促销普通消费品的方向倾斜，例如各地举办的各类展销会、以旧换新活动，国家补贴的覆盖范围，以及城市更新项目中的补短板措施等，而商业贷款转公积金贷款也被视作此类政策的一部分。

当公积金账户余额充足时，若个人贷款比率未超过安全阈值（即不超过85%），并且启动商业贷款转公积金贷款，这不仅能减轻购房者的月供压力，还能有效降低借款人提前偿还贷款的可能性。广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉在《财经》杂志的解读中指出，鉴于商业贷款利率与公积金贷款利率之间的差距并不显著（大多数商业贷款的存量已降至大约1个百分点），对于银行而言，在同一银行内部进行利率调整，既有助于留住现有客户，又能减少利息损失，同时还能吸引新的客户。

此外，他还强调，只有那些完全依赖商业贷款购买的自住房和仅有一套住房，才符合商业贷款转公积金贷款的条件。这类人群主要是指之前购买房产的年轻人或新市民，他们要么不符合公积金贷款的要求，要么由于商品房销售政策限制或申请程序繁琐而没有申请到贷款。这些人申请商业贷款转公积金贷款，明显是出于降低成本和刺激消费的政策目的。

摄/焦建

广州房地产市场的整体销售情况同样能够证实这一点。数据显示，在6月份，广州二手房市场中总价低于200万元的占比达到了45%，而200万至300万元区间的占比为21%，两者相加，占比高达66%。在购房需求方面，刚性需求占据主导地位，这类人群对购房的门槛以及房贷的月供都表现出较高的敏感性。

以深圳为例，在6月初发布的《深圳市提振消费专项行动实施方案》中，同样对租房和购房问题作出规定，宣布深圳将拓宽住房公积金的适用范围。在本市购房且符合条件的情况下，居民可以一次性提取住房公积金，用以支付购房的首付款。这一调整举措，也被视为是对积极推动消费增长、更充分满足住房消费需求的宏观背景的积极响应。

在此背景下，一些市场参与者还持有观点，即《意见稿》实施后，随着有意向申请商业贷款转公积金贷款的市民数量增加，这或许会促使商业银行进一步降低房贷利率，进而推动房贷利率的整体下降，以进一步促进市场购房需求的增长。从供给端分析，降低房贷压力后，之前急于出售的房源或许会减缓抛售速度，这在一定程度上有助于稳定房价。

深圳与广州相继推行商业转公共政策的举措，根据《财经》杂志的不完全统计，目前全国已有超过三十座城市相继实施了此政策，其中不乏成都、重庆、太原等众多城市。

在此情形下，北京、上海以及杭州等城市是否将启动相应的措施，同样引起了市场的广泛关注。具体来看，以北京为例，该市的住房公积金资金使用率持续保持在较高水平，因此，推进商业贷款转公积金贷款的措施可能暂时缺乏实施的空间。