公募REITs四年成绩亮眼！你知道它未来还能涨多少吗？

自2021年6月21日首批公募REITs上市以来，我国公募REITs行业已历经四年发展。截至目前，全市场共有68只公募REITs，累计分红总额超过221.11亿元，总市值攀升至2055.92亿元，其中部分产品的市值已突破百亿元大关。

在二级市场领域，公募型不动产投资信托基金（REITs）在当年内的平均增值幅度高达19.51%，其中98.52%的产品自年初以来均实现了收益增长，成为上半年表现最为出色的业务之一。若从更长的周期来看，自公募REITs上市以来，累计实现收益增长的产品数量达到60只，占总数的88.24%。

在公司整体战略布局中，目前公募REITs市场领域，华夏基金和中金基金等企业已经占据了较为明显的优势地位。然而，长城基金、创金合信等中小型公募机构也相继加入竞争，意图在这片市场空间巨大的“蛋糕”中分得一杯羹。此外，中航基金、红土创新等公募机构更是将其视为差异化竞争的关键战略方向。

总市值站稳两千亿关口

过去四年，公募REITs的种类已增至68种，若将已获批准但尚未上市的5种产品计算在内，总数将达到73种。这些产品的资产类别涵盖范围广泛，已从仓储物流、产业园区等传统领域，扩展到包括保障性租赁住房、新型基础设施、消费基础设施在内的十大类别。

截至7月1日，全市场公募REITs的总市值已经攀升至2055.92亿元，且持续保持在2000亿元的重要水平之上。

平安宁波交投杭州湾跨海大桥的REIT最新总市值已经越过了百亿大关，达到了103.94亿元；而华夏华润商业REIT的总市值也接近百亿，目前仅为99.96亿元。中信建投旗下的国家电投新能源REIT和中金安徽交控REIT的总市值均已突破80亿元大关，而中金普洛斯仓储物流REIT以及平安广州交投广河高速公路REIT等共计5只产品的总市值也超过了50亿元。

尽管如此，目前市场上存在诸如国泰君安临港创新产业园REIT、招商科创孵化器REIT等共计30只产品，其总市值尚不及20亿元。

此外，公募REITs亦主动以派息形式向投资者进行回报。截至7月1日，整个市场的公募REITs产品总计派息金额已超过221.11亿元，其中平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT等产品的派息总额均超过了20亿元。

在二级交易市场，公募REITs的整体表现同样引人注目。至7月1日，已有67款产品自年初至今实现涨幅，这一比例高达98.52%；而在上市后依然保持上涨的产品则有60款，占比达到了88.24%。

总体来看，公募REITs自上市至今的平均增值幅度达到了36.16%，而在本年度的平均增值幅度也高达19.51%。

中小公募纷纷入局

在现行的公募REITs领域，华夏基金、中金基金等企业已经占据了较为明显的优势地位。然而，众多中小公募机构亦纷纷加入竞争，它们渴望在这片市场空间巨大的“蛋糕”中分得一杯羹。

目前参与公募REITs市场竞争的基金公司已有26家，其中华夏基金和中金基金表现突出。以发行规模为标准，华夏基金旗下的14只公募REITs产品总发行额达到了367.16亿元，而中金基金旗下的10只产品总发行额也达到了311.40亿元。

上述所谓的“二巨头”在公募REITs的发行数量、规模、业务布局的广度和深度等方面，已经取得了阶段性难以超越的成果。具体来看，在发行数量方面，华夏和中金之后，国泰君安资管和华泰资管分别推出了4只产品；而华安、嘉实、易方达、招商、中航各自也成功设立了3只公募REITs。平安集团旗下的两款公募REITs在发行量方面达到了172.02亿元，这一规模在行业内排名第三石家庄市神兴小学，而其他大部分企业的发行量则未能达到百亿元级别。

除了上述提到的公司之外，近年来，众多中小型的公募机构也纷纷开始在REITs领域展开布局。

创金合信公司旗下推出的首只公募REITs产品——首农产业园REIT，已于6月19日获得批准，同时，其电子城产业园REIT的申请文件也于5月16日被监管机构接收。华能国际近期发布的公告显示，由长城基金负责管理的华能煤电REIT项目计划启动申报发行流程，这标志着长城基金在公募REITs领域的突破性进展。此外，中银基金旗下的首只公募REITs产品——中外运仓储物流REIT，于6月26日正式成立，发行总额达到了13.10亿元。

在较早的时期，国金基金、东吴基金、中信建投基金以及红土创新基金等机构纷纷开始涉足公募REITs领域。在某种程度上，这一业务领域已逐渐成为众多中小公募基金差异化竞争的关键方向。